OFF: Скоро цена земли, равно как и др.недвижимости, остановит свой рост и пойдет на спад

Не доверяю я банкам, и инфляция которую мы ощущаем при каждом посещении магнита, достанет до недвижимости лет через 5, поэтому я имею то что хочу иметь, и получаю с этого не большой доход, все устраивает. Но еще одну квартиру я врятли куплю, уже будет лишняя.

Не доверяю я банкам, и инфляция которую мы ощущаем при каждом посещении магнита, достанет до недвижимости лет через 5, поэтому я имею то что хочу иметь, и получаю с этого не большой доход, все устраивает. Но еще одну квартиру я врятли куплю, уже будет лишняя.

Зачем доверять банкам? Есть АСВ - прекрасно работает. мне когда "западный" лицензии лишили всё до последней копейки вернули.
Инфлияция штука тонкая, она есть характеристика скорости обращения денег, чем выше скорость тем выше инфляция. Хочешь уйти от инфляции? Избавься от денег. Уйди с финансового рынка, купи золото например.Слитки. Правда тоже есть ньюянс придёться снимать ячейку в банке,благо не дорого. Лично я асв верю значительно больше чем квартирантам.
В случае с квартирантами мало того, что 10% маржи нет, так ещё и риски не застрахованы.
Соседей затопят с евроремонтом, газ взорвут, пожар устроят, хата-же не их. Им её не жалко.
В суд на них подать сложно будет, возникнет вопрос а как-же налоги!?? Эти люди снимали ведь жильё? Нет? Что они у Вас делали? Была кража со взломом? Откуда у них ключи?

Страховка на год 3800, правда в ведомственной страховой, в обычной наверно раза в два дороже.
И я же написал выше что еслиб надо деньги по хранить, это в банк. Но и сам же говоришь, хочешь уйти от инфляции избався от денег, избавился, купил нужную недвигу.

Ну тут ежели как инвестицию рассматривать всё равно фигово. Страховка на год, а у страховщика в договоре где-то описано что недвига по серому сдаётся в наём без уплаты налогов непонятным лицам? Страховщик полюбэ будет в суде на это упирать. Какие-то странные люди(неупомянутые в договоре вообще никоим образом), утопили недвигу соседей снизу, устроили разгром на кухне, это не форс моржовый и не сель с горы. Станет вопрос как люди эти попали в сию недвигу? На каком основании?Что они там делали? И т.д. С банком проблем меньше, за АСВ ты лично не платишь, бабки вернуться в 100% объёме если меньше какого-то лимита, если больше, тогда несколько банков,входящих в АСВ. Есессно не в рублях а в chf например можно часть в chf, часть в юанях. Правда юани принимают на беспроцентные депозиты. Зато юань кааааааак револьвируется,
так весь мир подпрыгнет.Бедный юань уже из последних сил душат.Золото опять-же. Главное не ОМС - они не страхуются банками,насколько мне известно было пока меня это всё беспокоило.

:D Улыбнуло... Вот Вы говорите про 10% с чистой прибыли. Ок. Давайте посчитаем от обратного. Быдлозарплата мальчику без образования сейчас начинается от 20т.р. в месяц. Т.е если я соглашусь работать под 10%, эти 10% уж всяко должны быть больше 20т.р. (а на самом деле я за 20 работать на дядю не буду, 20 я зарабатываю не отрывая жопы от стула сидя дома за 1-2 часа работы в день). Но предположим что и 20 меня устроит. Это получается 240тр. в год. А мы знаем что это всего 10% от чистой прибыли. Т.е. Вы хотите получить с вложений больше 100% годовых ничего не делая и держа компаньона на зарплате студента? :) Еще раз повторюсь - улыбает. А если говорить про реальную зарплату управляющего, то это действительно должно быть не меньше 300-400% годовых прибыли... :) Нет, право слово, Хафи прав абсолютно... :)
Мое предложение насчет 70-30 не с потолка взято. И оно не рассчитано на получение инвестором сиюминутной прибыли (сейчас ситуация на рынке такова, что не до прибыли - сохранить бы накопленное), а на сохранение вложений, завоевание и развитие перспективной ниши с прицелом на получение стабильной прибыли по преодолении рынком кризисного периода.
А если Вы хотите получать 400% прибыли - это Вам надо с Crazy-Angel пообщаться, вон она как здорово по 40% в неделю поднимать умеет.

Жопка, акции... Удивляюсь только что Вы еще в Новороссийске-то делаете с подобными-то талантами... Ведь при доходности в 40% в неделю всего с одной тысячи рублей через год получается 152,5 миллиардов рублей (или я где-то ошибся в расчетах, но тут даже пара-тройка порядков погоды не делает :) ). Так что если это не треп пустой, то одно из двух - или мы наблюдаем в реальном времени рождение сверхнового олигарха, или у Вас наличности была всего одна копейка и именно это еще не дало Вам ворочать миллиардами...
Акции... Как много в этом слове... :) Вы вот мне рассказываете про то как сбер поднялся за неделю на 40%, а я Вам могу показать примеры более чем двухкратного падения акций за этот же период времени. И у меня есть перед глазами минимум 2 примера того как люди теряли миллионы вложившись в акции. Один раз это был сбер, второй - газпром. Я в такие игры не играю, тогда уж проще в казино сходить и поставить на красное или черное все деньги - результат тот же, только быстрее. И кстати я не понял Вашего тонкого юмора насчет драгметаллов. Вы же не будете отрицать тот факт что драгметаллы намного более устойчивы к различного рода форс-мажорам?.. Я не про ОМС говорю, а про металл в слитках. Или вы из секты тех кто думает что доллар также как и недвижимость - вечен и непоколебим? :)

Жук, боюсь что я не могу Вам доверять. :) А бизнес-план написать можно практически любой, другой вопрос в том что все эти красивые бизнес планы ничего общего как правило не имеют с реальностью. И не совсем я все-таки понимаю Ваш скептицизм по поводу того что никто не додумался... А что, Вы считаете что в нашем чудном городе уже ДО ВСЕГО ЧЕГО ТОЛЬКО МОЖНО уже додумались? Или сомневаетесь что именно я что-нибудь придумать могу? :) Если второе, то позвольте спросить, на чем именно основаны такие Ваши суждения? :)

Резидент. Ну вот к примеру купили вы за 2 ляма год назад однушку. А недвижимость взяла и просела вдвое в денежном (не деревянном) выражении. Вопрос - сколько лет аренды покроют убыток от такой сверхвыгодной инвестиции?.. Нет, Вы конечно же аргументируете тем мол я ж в рублях покупал... Так во первых в рублях тоже цены упали, во вторых квартира в которую квартирантов пустили тоже часть стоимости своей уже теряет, в третьих потом еще и ремонт косметический придется делать и налоги с коммунальными сборами платить. Ну и меня всегда учили что недополученная прибыль = убыток. Так что если Вы вложились в квартиру год назад, то следующие лет 5-6 будете в ноль выходить. А если еще и доходность по вкладам посчитать в недополученную прибыль за эти 5 лет, да еще проценты на проценты посчитать... Боюсь тут уже будет лет 7-8... :) Но это так, к слову... Давайте все же отбросим недополученную прибыль и попробуем выжать из недвижимости желаемые 10% прибыли. Итак, 2 ляма дадут нам 200тр в год, или порядка 16,5тр в месяц. Хм... Ну предположим работать мы будем в черную, налогов не платим. Ну платежи-поборы-налоги-сборы еще рублей в 1000 оценим, и заложим тыщи две на косметический ремонт (что на самом деле очень скромно, так как это получится 120тр за пять лет, т.е. по 60тр на материалы и работу). Ну прибавим еще полторы на простой квартиры (один месяц в году, хотя как показывает практика пустуют квартиры сдаваемые за большие деньги значительно дольше). Ну и что мы имеем? :) 16500+1000+2000+1500=21000р. Ах да, я еще про мебель и технику забыл... Ведь за 21000 можно сдать квартиру только если она с хорошим ремонтом и полностью мебелирована... И стоять она точно не один месяц в году в ожидании толстого клиента будет... Ну и как я писал ранее надо сюда еще заложить процент амортизации - ведь через пять лет подобной сдачи продать квартиру по цене новой ну никак не получится, это уже будет самая настоящая вторичка со всеми вытекающими... Так что давайте отбросим сказки про 10% годовых и скажем, что даже в идеальных условиях доходность не превысит 6-7%, а если работать платя налоги и застраховав недвигу - то едва ли и 5% получится.
Весь расчет инвесторов от недвиги заключается в том что она все время будет расти в цене, обеспечивая дополнительный рост на уровне 10-15%, но этого вот уже пару лет как не происходит, а сейчас и вовсе отрицательная динамика пошла. А как мы видим, если падение идет больше чем на 5% в год (а оно де факто уже намного больше), то это уже не прибыльный актив, а геморный пассив. :) Вот и весь расклад. Ну и конечно ужесточающаяся конкуренция (а Вы сами только что писали про то что рынок и так перенасыщен, а новая недвига продолжает строиться целыми кварталами) тоже не добавляют оптимизма общей картине. А Вы еще и квартирантов пустили - теперь это вторичка, которая по вашим же словам должна упасть в цене еще сильнее, так как очень много предложений со стороны нового жилья... :) Или я тут где-то сильно в рассчетах-рассуждениях ошибся?

ЗЫ Как всегда написал много и можно в середине текста вставлять "дальше расчет ведем колючей проволокой, потому что все равно никто эту фигню читать не будет". Но радует то что тема немного ожила. :)

Я не сильный специалист в оценке акций, но сдается мне, что в случае со Сбером надувается большой пузырь. Чтобы делать инвестиции в акции надо для этого иметь определенную базу знаний либо инсайд.
Когда нет ни того, ни другого - это равносильно походу в казино ;)

Ruller Послушай, но любая первичка автоматически становится вторичкой спустя короткое время. Независимо от того сдавалась квартира в аренду или же нет. Почему она должна упасть в цене?
Хорошая квартира в хорошем месте всегда будет пользоваться спросом. А те примеры, которые ты приводил с Авито - будут стоять в ожидании.

rezident93 Отсутствие кадров для развития - это проблема не Новороссийска, а всей России в целом. Иначе откуда взялся мем: "Если не Путин, то кто?" Но это уже другая тема ;)

Ребята вы реально хорошо считаете "сферического коня в вакууме".
А вот реальный расклад.
Квартира покупалась за 1350т.р. + 200т.р. ремонт с мебелью и техникой (б.у покупал почти всю на формуе)
Сдается за 15т.р. + к.у., один месяц в году бесплатно прожившему 11 месяцев (пока живет один и тот же человек больше года) , 165т.р. в год доходы.
Расходы, 3800р страховка, 21450р налог (13%), налог на недвижимость что то 1140р. Итого 26400р в год расходы.
Чистая прибыль в год 138600р, про амортизацию вопрос спорный, пока там все в порядке.
Судя по тому что застройщик рядом построил дом и продает дороже чем я покупал, не думаю что моя квартира сильно подешевела, а если и так я ее покупал чтоб она была, я не более при ее подорожании или подешевении, не для продажи покупал.
Так что вы считаете там что то из авито и т.п. я считаю на практике. И еще раз если деньги нужно просто похранить квартира не вариант, вариант банк.

:D Улыбнуло... Вот Вы говорите про 10% с чистой прибыли. Ок. Давайте посчитаем от обратного.

Ха ха ха :D
Ваши бредовые расчеты "от потребностей" никому не интересны. Расчет всегда ведут от того, кто платит.

Вообще пофиг сколько вас устроит. Сколько вам нужно на еду, семью, кредиты и жилье никому не интересно - это ваши проблемы. Чтобы что-то получить от инвестора ему надо что-то дать на интересных ему условиях, а не фантазировать о своих потребностях и как оно должно быть :D

...и при этом "у меня давно нет денег" и сумма в 2 ляма неподъемна.
Для меня такие несостыковки маркер обмана.

Компаньон? Это тот, который вложил ноль, против моих 2 лямов и хочет получать 70/30?Бхахахаха :D
Я еще раз повторюсь - инвестору наплевать на ваши потребности и желания, никакой зарплаты никто вам платить не будет, а продавая "идею" вы получите справедливую цену, вполне рыночную - ноль.

Ага, Халф спорол чушь начав рассуждать о деньгах инвестора как о своих и возжелал положить их в банк :D
Он, скорее всего, просто ошибся, а вот то, что вам такой подход нравится, тоже для меня является неким маркером.

Еще один маркер.

Ну и еще один для финальной картины.

На самом деле никакого скептицизма, а обычный опыт. Если анализировать со стороны, то подход: "Дайте мне 2 млн и я сделаю вас богатыми" скорее наводит на подозрения, чем нет. Вот Мавроди или там Amway наводит на подозрения? Наводит. Сверхдоход всегда несет в себе пропорциональный риск. Как вот тут про акции писали...40%, вполне возможно и даже больше, но и риск по акциям очень высок. Сегодня +40%, завтра -50%. И касательно Бизнес Планов - как вы собираетесь убедить инвестора дать вам денег?

Вот мне нравятся хатоинвестеры. Квартира поднялась в ваших мечтах сэры. Ровно до тех пор пока вы сэры её не продали и не зафиксировали прибыль,всё что вы тут говорите. Не более чем мечты и грёзы.

Вот мне нравятся хатоинвестеры. Квартира поднялась в ваших мечтах сэры. Ровно до тех пор пока вы сэры её не продали и не зафиксировали прибыль,всё что вы тут говорите. Не более чем мечты и грёзы.

Ты вообще читаешь что тебе пишут? Или так сам себе что то придумываешь?
Я же написал что у меня это не инвестиция, а приобретение нужного мне продукта, который позволяет получить 10% годовых.
Вы мне тут теоретизировали что нельзя получить 10%, я дал реальный расклад, так теперь про какуето зафиксированную прибыль разговор начался.
Еще раз для долго понимающих, это не инвестиция, и завтра если квартиры будут продавать по рублю, не факт что этот рубль у меня будет.

А я вот не согласен, что ХОРОШАЯ идея стоит 0, как тут втирают.
Хорошая идея - самое ценное как раз. Ибо людей с баблом гораздо больше, чем людей с ХОРОШИМИ идеями. Потому и вкладываются в квартиры поголовно.
Другой вопрос - почему бы не взять эти 2 ляма в кредит, если есть уверенность, что идея релаьно рабочая и обеспечит прибыль...

http://realty.rbc.ru/articles/23/11/2015/5...998388758.shtml

та-дам B)

Еще один туда же романтик мечтатель))напомню мудрость прежде чем вы пишите свои инвестиционные опусы..
Доллар тому кто придумал, десять тому кто сделал и сто тому кто продал.В простонародье - вам денег никто не даст, ибо " мечтатель " ни отвечает ничем кроме " усов , лап и хвоста" которые и как суповой набор не продашь
Есть фонды которые десятками рассматривают идеи таких вот " коммерсов от сохи " и все идеи летят в корзину, если там нет главного- взрывного роста в первые год два..
Ну и запомните! Недвига это не инвестиция .. Это хэдж с малой ликвидностью, а вообще вам халфыч уже все сказал. Все ваши телодвижения бессмысленны , ибо без всякого гемора обыватель получит свои от 10% процентов без лишних телодвижений и в любую минуту будет с ликвидным кэшем, который из квадратов вы можете на падающем рынке вытаскивать годами

Боже ж ты мой, я разве сказал, что надо денег давать кому-то просто так?

Я лишь не согалсился с етм, что идея стоит 0. Но далеко не каждая идея.

Крэзя, вот даже взять барыжку валютой. Что ценнее: 10 тысяч рублей или инфа и идея о том, как эти 10 тысяч обернуть на разнице курсов валют? Идея дороже. Как раз бабло не стоит ничего. Оно - ноль, ПОКА НЕ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ. Пока оно не удовлетворяет потребности владельца или не работает иным способом. А любое его использование или работа - это, в первую очередь, ИДЕЯ. У одного это идея купиь доралов, у другого - хату, третьего - акции, а у четвертого - шлюхи и кокаин. И ценность идей разная. Но именно идея о способе использования денег определяет их ценность

Во как загнул :D

шлюхи и кокаин до цугундера доведут быстрее , чем акции и доллары.
Вам господа знаний не хватает , что бы монетизировать ваши идеи , а не инвестиций. Отсель и все ваши беды...
(IMG:http://s017.radikal.ru/i400/1511/6c/2690605694ce.jpg)

Проведите простой эксперимент - возьмите хорошую идею и попробуйте ее продать :D

Конечно 10 тысяч рублей дороже идеи о том, как их обернуть - это уровень начальной школы. Это база. Это бесплатно. Если вы бесплатно не усваиваете или не генерируете такие идеи, то это лишь говорит о проблемах со здоровьем.

В корне неверно. Неиспользуемое бабло обладает таким замечательным качеством как ликвидность. Человек с баблом имеет в разы больше возможностей и шансов чем человек без бабла.

Пора печататься :D

Проведите простой эксперимент - возьмите хорошую идею и попробуйте ее продать :D

Конечно 10 тысяч рублей дороже идеи о том, как их обернуть - это уровень начальной школы. Это база. Это бесплатно. Если вы бесплатно не усваиваете или не генерируете такие идеи, то это лишь говорит о проблемах со здоровьем.

В корне неверно. Неиспользуемое бабло обладает таким замечательным качеством как ликвидность. Человек с баблом имеет в разы больше возможностей и шансов чем человек без бабла.

Пора печататься :D

ликвидность - у бабла велика до первого-же кризиса,реального кризиса а не той пукалки что мы сейчас наблюдаем. Как только наступает писец, бабло обычно убирают дворники с улиц,посредством метлы. А вот картошка, фасоль, чечевица имеют по настоящему высокую ликвидность. Что такое девальвация и гиперинфляция читайте. Когда за сто рублей дают разве что в морду, Продукты становятся намного ценнее и ликвиднее, без бабла оно както прожить можно а вот без жратвы -проблЭматично:)

2Taiwey касательно ваших примеров. Да вы абсолютно правы сэр.Неслушайте местных неандертальцев.
сэр читайте что такое сеньёраж.
Пока бабло не попало в оборот оно -просто резанная бумага, состояние буфферного регистра процессора , набор единиц и нулей. а вот когда случился сеньёраж, электронные деньги делают прибыль от сеньёража в десятки процентов больше(собсно для того и были наверное эмиссии безнала массовые и придуманы)
сеньёраж
Сама по себе купюра - просто сортирная бумажка пока не попала она в оборот.
Опять-же какая купюра является платёжным средством а какая нет, регулируется законами государства. Т.е. нельзя принимать к расчёту тугрики,баксы,билеты МММ, если это не разрешено законом. В частности у нас платёжной единицей является рупь. Согласно
опять-же статье 140 гражданского кодекса РФ.
ст.140_ГК_РФ
И никакие другие тугрики деньгами у нас тут не являются,они являются денежными суррогатами, к которым прибегают когда наступает сильный дефицит денег(дефляция).
Конечно, сама идея сеньёража в 1000 раз дороже чем напечатанные деревянные или баксы, ибо она приносит феноменальную прибыль тем, кто обладает правом сеньёража.
Это как пример. Посему конечно сэр вы правы.

Просто ахинея, вы пьяны?
Вообще-то обсуждали бабло vs идея.
Вам бы сконцентрироваться не мешало, ну или там толкователя текста привлечь, а то не волочете совсем, то бабло инвестора в банк положить пытаетесь, то под баблом рубли подразумеваете, а под идеей картошку/чечевицу :D

Пример с сеньёражем тоже откровенно глуп. Без механизма принуждения (государства) ценность данной идеи нулевая.

Ха ха ха :D
Ваши бредовые расчеты "от потребностей" никому не интересны. Расчет всегда ведут от того, кто платит.

:D Даже не знаю с чего начать...
Я на этом форуме с 2000 года, в далеком 2002м году завел себе тут даже личный блог (хотя в то время про блоги в России еще не слыхали), многие из отписавшихся в этом топике за последний месяц знают меня лично.
Для тех кто не в теме - в 2004м я имея на руках 1000 баксов открыл магазинчик в каморке 12 кв.м. без какой либо вентиляции, и за первый месяц смог заработать первые 10 тысяч нерублей. И неизвестно чем бы тогда дело закончилось, не надави Санрайз на арендодателей и не вышвырни нас на улицу. Пришлось начинать еще раз с ноля, уже на Советов 68. Дело спорилось, бизнес рос, помимо компьютерного открывались новые магазины и направления (сувенирка, концертное и дискотечное оборудование, обслуживание боулинга и кинотеатров, интернет-портал). Я купил себе дом, обзавелся BMW 750. Мой мобильник был городской 66-77-77. Тогда я уже всерьез ставил себе целью на ближайшие три года покупку вот этого острова в Бразилии неподалеку от Рио. А потом по злостному стечению обстоятельств случился кризис 2008го и практически одновременно с ним в жизни моей произошло несколько БП подряд. Чтобы все разрулить пришлось очень многим пожертвовать, и оправиться до конца я не смог до сих пор. Одно направление за другим загибалось под давлением кризиса и многочисленных обстоятельств (главным из которых была нехватка оборотных средств) и к 12 году бизнес полностью загнулся. После этого я поработал управляющим гипермаркета электроники в 2000 квадратов и управляющим по ЮФО крупной компании занимающейся напольными покрытиями (склад 1900 квадратов), но к моему сожалению в обоих случаях это были федеральные структуры, в кризисное время принявшие решения о сворачивании бизнеса на юге. Пришлось искать дальше чем себя кормить - сейчас я занимаюсь торговлей фото- видео- оборудованием на ебэе и держу одну из самых крупных групп по Новороссийску во Вконтакте. "Из под моего крыла" вышли 7 предпринимателей и 8 руководителей. Эти мальчики и девочки приходили ко мне студентами без знаний, а ушли с багажом достаточным для построения собственного бизнеса. Среди моих постоянных клиентов были Транснефть, лесной порт, администрация, вдв.
И Вы видимо не прочитали или не поняли мое открытое предложение о сотрудничестве. Перечитайте то что я по этому поводу написал еще раз. Я ни у кого не вымаливаю денег. Оно мне не надо. Да, на данном этапе у меня есть хорошая идея. Да, в банк за деньгами я обратиться не могу - у меня с 2008 черная кредитная история (думаю как и у многих других предпринимателей работавших в то время). К ребятам в кожанках я за деньгами обращаться тоже больше не хочу (уж больно дорогое в конечном итоге это удовольствие, проверено на собственной шкуре). В то же время я огласил условия сотрудничества приемлемые для меня, и если эти условия Вас не устраивают - это ваше дело. Просто я давно уже вырос из возраста когда работают "за идею" или "за спасибо". И Вы можете маркировать себе что угодно и в любом количестве, но не стоит так высокомерно общаться - это не делает Вам чести. Будьте проще и относитесь с бОльшим уважением к оппонентам.

ЗЫ Вообще-то мы тут обсуждаем тему цен на недвижимость, ликвидность недвижимости, инвестиции в эту самую недвижимость и в конечном счете как доказательство малой привлекательности этого вида инвестиций приводим примеры альтернативных вариантов инвестирования.

Это сообщение отредактировал Ruller - 23.11.15 - 21:31