2гоги девок сиськастых на лежаках не хватает, а так оба вырианта бомба! :D
2Демон привет !
| QUOTE |
Ты коммерческие объекты недвижимости скидывал, там немного другое ценообразование.
А речь идет о жилой недвижимости. Минус 0,4% по ссылке - это новостройки. Есть примеры новостроек, на которые за полгода цены скинули на 15-25%? Только не в золоте, пожалуйста.
|
Попробую тебе объяснить про новостройки, это может сперва показаться бредом, тогда перечитай ещё раз.
Есть простые истины, которые я за#&ался если честно тут объяснять, уже ни одну страницу и даже не две. Они простые как трусы за 2.20 .
1.Застройщик никогда ни хрена не строит, это в его функции не входит, застройщик выполняет совершенно другие функции.
2. Продажная цена объекта закладывается с учётом себестоимости будущих объектов строительства и с учётом стоимости кредитов взятых застройщиком получается очень примерно такая себестоимость = (сметная цена материалов и работ + обслуживание кредитов и прочих расходов ), потому что, пока строится один объект, сразу заливается фундамент под следующий. В этом суть пирамиды.
3. А пока строится следующий объект ,стройматериалы и затраты на выполнение работ ,дорожают, (да инфляцию никто не отменял).Поэтому что? Генеральный подрядчик(это именно тот пацан, который непосредственно выполняет строительные работы),приходит к застройщику и говорит -"братан , тут такое дело, ставка рефинансирования уже 20%,
таджики подорожали, за шапку сухарей, работать не хотят(доллар подорожал, а
они на родину в таджинкистон баксы отправляют рубли там на фиг никому не нужны),говорят они и в таджикистоне шапку сухарей могут заработать, а кроме литься бетона, и т.д. существуют и первичные отделочные работы + электрика + слаботочка + сантехника + лифты покупка , установка и т.д. и все подрядчики хотят денег(никто почему-то бесплатно делать ничего не хочет), причём все хотят 50% предоплату или шлют лесом, всё подорожало на 20% минимум с с момента осмечивания проекта нам надо срочно с этим что-то делать, мы уже вылезли за сметы, и потратили уже больше чем от тебя получили, надо как-то решать вопрос!"
-Раньше застройщик просто платил бартером генеральному подрядчику, то-есть отдавал ему бетонометрами(квартирами) которые как известно разлетаются как горячие пирожки. Сейчас генподрядчик , начинает залупаться, он не хочет быть бесплатным риелтером(навернное поросто потому что быть бесплатным риелтером в его финансовые планы не входило), и говорит-"братан , тут такое дело, или ты платишь, или идёшь прямой дорогой в пешее эротическое путешествие! Нам нужны деньги! Пацанов на лифты и электрику мы по ценам 2022 года в 2023-ем подрядчиков найти никак не можем. Бери кредит! Или мы просто всё бросаем всё как есть и уходим".
4.Тогда схема начинает нормально так шататься, застройщик бежит в банк-"Пацаны спаситепамагите! Квартиры возьмите , акции возьмите ! Денег дайте!".
Пацаны в банке прикидывают хер к носу, они уже опытные ребята, особенно из отдела
ценных бумаг какого-нибудь(к ним на консультацию в теперешней не простой ситуации приходят девчата из кредитного отдела , которых залюбили эти застройщики, там за дверями отдела уже очередь из них, и телефоны все уже кредитчикам оборвали), они регулярно ребята из отдела инвестицицй и ценных бумаг,регулярно смотрят прогнозы irn(они этим пацанам платят и не только этим, там целая шобла прогнозёров и аналитиков на подряде), регулярно ведут переоценку возможных инвестиционных инструментов, в других инструментах(более перспективных). После чего отвечают застройщику -"Чувак , мы ваще не против кредита, но ТОЛЬКО на наших условиях, мы вот не знаем ,как будет Вести себя Сахипзадовна и что она будет делать со ставкой, нам похер твои проблемы ,от слова совсем, нам нужно залоговое обеспечение кредита, поскольку бетон нам уже не так интересен, как другие гораздо куда более ликвидные и перспективные активы, поэтому кредит мы тебе дадим под залог 1.бетона 2.ваших акций! Но смотрите блеат! Никакого дополнительного IPO что-бы не было, а то досрочное погашение прямо сразу! 3. И да, чуть не забыли! кредит будет с плавающей ставкой(вот в таких пределах(от и до) будем менять ставку, по своему усмотрению, вы сразу по умолчанию добровольно соглашаетесь),ждём вашу подпись!"
5.А всё подпись поставили ? Пинком по жопе , и упэрот! спасать обездоленных дольщиков! (Это произошло с застройщиком которому сильно повезло, другие начинают мутить схематозы с денежными суррогатами, взаимозачётами бетоном , землёй и т.д.)
6. Цену теперь снижать никак нельзя(это понимают все застройщики, у них поральный картельный сговор , ФФАС судя по всему у них на зарплате), потому что?Правильно, помним про пацанов из банка, которые своими рамками плавающей ставки сделали нашу себестоимость объектов которые находятся на этапе строительства не определённой, то-есть у нас нет никаких юридических оснований, точно прогнозировать стоимость обслуживания кредитов,при формировании следующей цены(поэтому мы включаем в себестоимость максимально возможную сумму стоимости обслуживания кредитов),
7. Начало продаж, с помпой , кучей баннеров , назвав наше откровеннейшее говно,
элиткой премиального класса мы выпихиваем всё говно в откровенно угрёбищном и незавершённом состоянии на рынок. Продажи стоят. Но снижать цены мы не можем(этого манёвра нас лишили пацаны из банка , помним про этих пацанов!), поэтому мы привлекаем мегакреативных маркетологов, которые песок в пустыне сусликам продадут за $1000 песчинку. Маркетологи стараются, бомбят со всех утюгов, совершают массовые арт-обзвоны населения(не сами передают контакты колл-центрам , которые нынче и есть риелтеры) , вбухивают бабло в интернет рекламу , со всех щелей лезет реклама то микрорайона "Самолёт" в Краснодыре, то грёбаное "порто -Ново", то самое с живописными прудами(теперь уже их несколько)(говноречкой с говяшками),всё что угодно, только не снижать цены. Поэтому оптимально для них(маркетинг тоже затраты же),как они предполагают, подождать, пока инфляция снова не разгонится(а ставка не помогает, повышать её нельзя дальше иначе ваще пипец застройщикам ,и остальным поэтому ЦБ опускает курс бакса, тем самым рассчитывает на то ,что импорт подешевеет и инфляция приостановится, но этого не происходит потому что все инфляционные ожидания просто адские и происходит затоваривание складов импортом, чтобы потом когда подорожает продать а не сейчас[подорожает неминуемо, запас долларов у ЦБ которые можно просто сжечь на валютных интервенциях сильно ограничен]).
И типа как только случится гиперинфляция, застройщики тут-же сольют застрявший у них бетон. Вся их надежда на гиперинфляцию.
Там другая выплывает проблема, затягивать строительство то-же очень проблемно,
застройщик обязан выплачивать пеню дольщикам за каждый день просрочки.
Если её (гиперинфляции) в ближайшее время не будет им очень туго придётся.
Гиперинфляция возможна сразу(вероятность сильно выше 0) , как только ЦБ снизит ставку хотя-бы до 16. Что маловероятно в текущей ситуации, Сахипзадовна конечно баба с яйцами, но не ипанутая на всю голову. Да и вообще не факт, что всё бабло полетит в недвигу, куча бабла полетит на фондовый рынок. Как-то так.
Внимательно смотрим на цирк. Затариваемся попкорном.
|
OFF: Скоро цена земли, равно как и др.недвижимости, остановит свой рост и пойдет на спад
Страницы: (995) « Первая ... 958 959 960 961 962 963 964 965 966 967 968 969 [970] 971 972 973 974 975 976 977 978 979 980 981 982 ...
Последняя »
