OFF: Скоро цена земли, равно как и др.недвижимости, остановит свой рост и пойдет на спад

2Maverik

А разве есть ошибка? Реальный спрос на недвигу фиксирован (девицаии типа отложенного спроса и прочие нюансы не учитываю), а вот чем подкреплен этот спрос - дело иное.

А мужики-то не знают...

А мужики-то не знают...

Ничё! Ничё!
Скоро по цене указанному в тех.паспорте БТИ продавать будете!
Баррыги!

блин, не поленился, нарисовал график )) извиняюсь за корявость, рисовал быстро :D

по вертикали - цены в каких-нибудь нормальных деньгах (напр. в паре доллар/евро)
по горизонтали - время.
кривую зависимости объема продаж от спроса и предложения без привязки к времени смысла рисовать нет, процессы в динамике. рисовал без привязки к конкретным цифрам, ибо влом.
Еще раз повторю - на всех графиках спроса/предложения/объема продаж/времени обычно рисуют реальный, обеспеченный спрос и реальное предложение . Т.е. для недвиги это цена, за которую продавец может продать а покупатель купить интересующие его квадратные метры, ну скажем, в течение недели.
Зависимости спроса/предложения/объема продаж/времени не отражают "хотелки" ни покупателей без денег, ни продавцов, желающих получить завышенную цену.

синяя жирная линия - реальные цены
синяя тонкая линия - цены без учета ипотеки и потребкредита
зеленая линия - реальный индекс РТС, масштаб условный.
"в живую" на него можно посмотреть здесь :
http://stock.rbc.ru/demo/rts.1/daily/RTSI.rus.shtml?show=all
А - реальная цена на недвигу на 2000й год
отрезок BI - появление ипотечного спроса
С - реальная цена на недвигу, которая была к моменту сворачивания ипотеки
D - коррекция реальной цены на рост благосостояния населения и курсов валют
отрезок EJ - ипотченый спрос на момент начала кризиса

Итак, что мы видим ?
До вступления в действие кредитных программ кривизна линии цены одна, после - другая, это понятно.
С вступлением в действие ипотеки ситуация с точки зрения спроса даже хуже, чем просто на товар с неэластичным спросом - дело в том, что на товары с натуральным неэластичным спросом (ну для наглядности это соль, сигареты, медикаменты типа инсулина) цены обычно регулируются государством и есть конкуренция, которая дает небольшую эластичность. Т.е. классический неэластичный товар имеет обычно постоянный объем продаж, малозависящий от времени, а недвижимость с учетом ипотеки может увеличивать объем продаж, в зависимости от объема ипотеки почти до космических высот - пока возрастающий ипотечный процент не остановит бедолаг и спекулянтов (в экономическом смысле слова), берущих ипотеку. Ну или пока не закончится ипотека.

С введением ипотеки девелопер (т.е. строитель+банк) мог по своему усмотрению регулировать спрос и соответсвенно цену, изменяя объем ипотеки (т.е ипотечного спроса). Ну и регулировал, разумеется в сторону увеличения, ибо не дурак :D Сразу после введения ипотеки цены резко идут вверх, затем движутся примерно параллельно увеличению объема рынка ипотеки.
Если бы ипотеки не было, цена двигалась бы дальше по тонкой синей линии, отражая только возрастающее благосостояние и укрепление рубля (что в некоторой степени одно и то же) до начала кризиса, и падение благосостояния после начала кризиса.

Соответственно, после сворачивания ипотеки линия цены должна упасть на величину отрезка EG - BF (ибо нет ипотечного спроса), затем на величину отрезка CD (коррекция на превышение цены над ростом благосостояния даже без учета ипотеки), а затем уже плавно двигаться вниз в пределах величины, равной отрезку GJ, отложенного от нуля , отражая падение благосостояния населения во время кризиса. И вот в этих пределах недвига снова будет почти неэластичной.
Причем "рублевый график" будет примерно такой же, только более плавный, ибо недвижимость без ипотеки теряет спрос гораздо быстрее, чем дешевеет рубль. Жирная синяя линия догонит тонкую. Кстати, банки, если и берут недвижимость под залог сейчас, то уже совсем по другим ценам, чем до кризиса.

Разумеется, большинство продавцов к такому гэпу вниз не готовы. А вот покупатели, судя по всему - вполне. Продавать сейчас гораздо сложнее чем купить, так как предложение накапливается, а спрос постепенно еще сокращается, отражая развитие кризиса, т.е. у цен просто нет другого выбора - вот они и идут вниз. Недвижимость обесценивается - и в рублях и в долларах, просто в рублях чуть медленнее. Пока недвига не доедет вниз до реальных цен, наблюдаем не неэластичный спрос, а неэластичное отсутствие спроса :D , т.е. без существенного снижения цен объем спроса пока стремится к нулю.
(IMG:http://content.foto.mail.ru/inbox/yuriynovomail/_myphoto/i-2.jpg)

Ну наконец то НАСТОЯЩИЙ анализ рынка недвижимости!
ВСЕМ РИЕЛТЕРАМ СМОТРЕТЬ ГРАФИК!
И ОБВАЛИВАТЬ РЫНОК!
Ну и брать талончики в бюро трудоустройства.
Могу продать два талончика по цене одного...

прийдет ВЭБ 2.0 и все это полетит в тар-тарары :D

Цены на жилье снизятся минимум на 20%, но это не обрадует большинство россиян

не обрадует

давно не встречал такого грамотного и аргументированного ответс в этом форуме. Автору +1 !

Да знаем, знаем!
Всё плохо и мы все умрём!
Продолжаем запугивать угнетённый но гордый народ!
(тихо напевает "Я знаю море! Мы все умрём!")

Я не понимаю людей на этом форуме которые ехидничают что недвижимость дешевеет
Мне например повезло и я взял кредит 2 года назад Теперь имею свою квартиру
А что сейчас??? Ну дешевею квартиры? И что? Если бы я сейчас хотел бы купить квартиру то не купил бы
Так что для большинства россиян (особенно для молодежи) становиться еще хуже чем было при завышенных ценах
Если раньше можно было взять хату и кредит на 10 лет и жить в своей квартире То теперь опять годы в съемной
Ну а мне например пофиг Ну подешевела моя хата на допустим 300 тысяч Я ее продам и куплю также на 300 тысяч дешевле
Так что всем кто ехидничает на сайте по поводу удешевления цен просьба подумать хорошо а сможете ли вы теперь купить квартиру?????

Наконец-таки, правильный вывод, но, к сожалению, без правильной посылки... :unsure:

Звиняюсь, прочитал только последнюю страницу.
Теперь постараюсь ответить всем, ранее дискутирующим.
Начнем по порядку.

Зимой рынок недвижимости практически всегда становился более инертным нежели летом. Это вам скажет любой риэлтор на этом форуме. Но дело в другом. Сейчас на рынке недвижимости идет активная борьба. По сути, рынок недвижимости - это один из единственных "рыночных рынков" в России (извиняюсь заранее за тавтологию). Отсюда и сезонный "видимый" спад, отсюда и все прочее. Сегодня не поленился и в Краснодаре объехал близлежащие с домом агентства недвижимости. Хрен упала цена на квартиры. Максимум увидел на 200.000 р., но и то на вторичном рынке. То есть, как и следовало из моих прогнозов, люди цену подержат.
Почему я взял февраль? Да просто потому, что у нас по всем "раскладам" строительный рынок оживает к началу марта. А уж за 3 месяца все крупные строительные компании, будьте уверены, успеют провести переговоры с банками о выделении кредитных линий и пр. траншей.
Что касается народа, то "настоящий Президент России" сегодня пообещал, что в 2009 году народ практически не будет платить проценты по кредитам. Мне, правда, инетерасно, что значит сие отступление? И с каких это пор у нас государство будет выступать гарантом выплаты процентов по кредиту? Скорее всего, введут пицоттыщ заградительных бумажек и проще будет платить проценты, нежели пытаться собрать весь пакет документов. Что-то я уже давно разуверился в помощи от государства. Не обессудьте.

Не хочу Вас расстраивать, но все Ваши аргументы имеют научный термин под названием "нигилистика". Одного такого мы уже проходили. Г.А. Явлинский с 1986 г. начинал с того, что поносил всех оппонентов, приводя им контраргументы, что они не ссылаются ни на одну из научных теорий. В числе, кстати, оппонентов, были и молодые Г.Греф и А.Кудрин. А также, В.Рыжков. В итоге, "500 дней Явлинского" на тендере у Горбачева победили. Не напомните мне, где моя "к 2000 году отдельная квартира"?
У Явлинского тоже, кстати, после каждого довода было "я считаю".

Что касается моей ученой степени в аналитике данного рынка, то 5 лет на данном рынке (не рынке продаж и риэлтерства) вас устроит? Причем все эти 5 лет, в большей степени, на рынке "разрешительно-исполнительной документации", ну, или близко к нему. ;)

Может быть, это понимаете и Вы, и Я. Но вот этого не понимают инвесторы. Я сначала думал, что только наши, но, как оказалось, не только. Денюжку-ж любят во всем мире.
Вот только ответьте мне на один вопрос - Вы согласны вложить на данный момент капительные средства, которые Вам принесут первый доход лет эдак через много? Причем, это капитальные вложения будут?!!

Юр, если что, могу дать более-менее полный расклад. Почему, откуда и как. Я, если что, ранее уже писал, про пример с землей у моего знакомого. Не будем повторяться.

см. выше

Как раз-таки, обратившись к истории ВСЕХ "черных вторников" после 20-х гг. в США можно увидеть, что любая экономика мира после этого имела т.н. "бум" в экономике.
Капец, для данного случая можно было хотя бы любой учебник экономики открыть.

ЗЫ. Устал. Завтра буду дописывать остальным...

Это сообщение отредактировал ASD-QWE - 11.12.08 - 00:55

Большинство сторонников падения на этом форуме считает, что после падения цен на недвижку в стране решится жилищный вопрос.


2All, о массовом выбросе на рынок ипотечных квартир забудьте как минимум на год (объяснять почему надеюсь не надо).

Взял и соврал за всех.

Продать квартиру реально стало труднее. Я уже просто издеваюсь над продавцами - если за 15 минут личной беседы они не падают на 100 тыс руб, просто ухожу. Предложение стало больше - СЛР тому подтверждение. Смех ситуации в другом - с одной стороны издеваюсь я, с другой... угу, правильно, издеваются надо мной :)
Максимум, на который падали продавцы - 400 тыс руб за одну неделю.

график без цифр - просто рисунок

Что касается моей ученой степени в аналитике данного рынка, то 5 лет на данном рынке (не рынке продаж и риэлтерства) вас устроит? Причем все эти 5 лет, в большей степени, на рынке "разрешительно-исполнительной документации", ну, или близко к нему. ;)

Так это меняет дело, все скупаем недвижимость сейчас, так как ASD-QWE говорит, что с февраля будет рост. Теперь уж точно нет оснований не верить в его умозаключения. Думаю воспоминание о горе политике Явлинском тут неуместно, лично я стараюсь анализировать статьи различных издания и делать собственные выводы которые не стремлюсь навязывать другим, что не скажешь о вас.
Вот хорошая статья где позволили всем выразить своё мнение и тут оно видно как чистый лист: http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml.../12/10/16670888 - это нормально, каждый говорит то, что выгодно лично для него.

Наконец-таки, правильный вывод, но, к сожалению, без правильной посылки...

Вывод правильный только по одной простой причине - перед цифрой 20 там есть слово "минимум"...
Думаю, вернее было бы говорить о минимум 60%, и основания я расписал достаточно подробно :D
Ну, поживем - увидим...

Атрем, ты за что извинился, я не въехал - за "рыночных рынков" или за "один из единственных" ?? ;)
И то и другое не несет никакой смысловой нагрузки :D Что именно ты подразумеваешь под "рыночным рынком" ?

На самом деле рынок недвижимости это один из самых спекуялтивных рынков в РФ, сюда можно добавть только фондовый рынок по объему спекуляций. Все мы прекрасно знаем, сколько квартир в новостройках стояли по полгода-году пустые, потому-что покупалось не от недостатка в жилье, а на перепродажу. Спекуляция в рыночном обществе это вполне нормальное и совершенно законное явление, спекулянт на любом рынке обычно получает наибольшую прибыль но несет дополнительные риски, т.к. имеет привычку использовать заемные средства. Спекулянт вкладывает на краткосрочный период - в расчете получить актив, дождаться его пиковой цены и перепродав, получить маржу. Это совершенно то же самое, что и на фондовом рынке.
Кроме всего прочего, на нашем рынке недвижимости спекулянт практически не имел рисков т.к. ипотека страховала от падения цен. Но всеобщий закон сохранения никто не отменял - как говорил Михайло Васильевич - "Если в одном месте прибавится, в другом обязательно убудет" :D Если маржа велика а краткосрочных рисков нет, значит есть какие-то стратегические риски, которые не видно. Иначе с чего бы она была выше чем на других рынках ? Вот оно и прострелило...
Вообще для рынков недвижимости массовая спекуляция - неестественна. В этом смысле наш рынок недвижимости совсем не типичный, и именно поэтому у него сейчас такие серьезные проблемы. Я не зря там втулил схематично динамику индекса РТС за несколько лет для сравнения. :D Хотел рынок быть спекулятивным - пожалуйста. Только теперь сделать вид что он был чисто потребительским у него что-то не получается :D

Блин, ну сколько можно повторять!!!
Первое - Недвижимость о-бес-це-ни-ва-ет-ся ! Сколько стоили доллар и евро летом 2008 года ? Пик в евро/долларовых ценах уже четко пройден, падение рублевых цен идет с отсрочкой и более плавно, т.к. в то же самое время обесценивается рубль. Но рубль обесценивается значительно медленнее !!!
Ожидаемый гэп вниз подтверждается резким и продолжительным падением объема продаж почти до нуля - на спекулятивных рынках это означает ожидаемый гэп вверх или вниз.
Кто-нибудь до сих пор верит в прыжок рынка недвижимости вверх ? ;)
Второе - сейчас все цены на рынке недвижимости, это просто ничего не значащие "картинки с выставки".
Дело в том, что даже если завтра цены снизятся на 10-15%, из продавцов только единицы смогут продать по этим ценам. И так будет пока цены не скорректируются на уровень, объективно отражающий отсутствие ипотеки, и более того, падение благосостояния населения. На графике выше этот уровень ... точка G :D :D :D И никакие сезонные колебания тут непричем, это даже девелоперы подтверждают.
Цены фактических продаж, коих сейчас единицы - уже совсем другие ;)
Если ты не видишь дисконтов на первичке - просмотри ссылки на трех-четырех предыдущих страницах.
Это совершенно реальные предложения разных девелоперов по всей стране. Только вот, похоже, всё-равно не покупают...

А можно чуть подробнее развернуть "расклады" ?
Открою тебе немного глаза, уж не обессудь - переговоры с банками они могут проводить сколько угодно, только ликвидности у банков сейчас нет - все средства сейчас банки направляют на собственное выживание. И через три месяца будет ровно то же самое. Переговоры они могут проводить с ВЭБом, точнее говоря, ВЭБ сам, по только ему ведомым принципам, инициирует эти переговоры с компаниями, которые он по какой-то причине считает достойными к спасению, и выделяет им денюжку. Только не поможет она. Строить - может и поможет. Продать - нет.

Напрасно ты так на Григория Алексеевича :D Уверя тебя, он экономист во много раз лучше, чем все мы тут вместе взятые. Программа 500 дней была признана неэффективной самими авторами и не вводилась. Вариант Гайдара, увы, оказался, мягко говоря, ничем не лучше. Именно поэтому ты не видишь свою "к 2000 году отдельную квартиру", Явлинский тут абсолютно непричем. Ты бы еще Глазьева привел в пример :D

Не устроит совершенно. Но это многое объясняет из твоей позиции ;)

конечно давай!

Как раз-таки, обратившись к истории ВСЕХ "черных вторников" после 20-х гг. в США можно увидеть, что любая экономика мира после этого имела т.н. "бум" в экономике.
Капец, для данного случая можно было хотя бы любой учебник экономики открыть.

вот именно, что капец!
какая связь между цикличностью спад-рост и динамикой роста ? Я ж не спорю что после спада наступает рост :D это ежу понятно. Я говорю о том, что рост идёт гораздо медленнее, зачастую на нескольких порядков, чем спад! Дима приводил тебе пример с японской недвижимостью - кризис в Японии случился в 1984 году. Цены на недвижимость к прежднему уровню так и не вернулись. А прошло 25 (двацать пять!!) лет....

Расскажи японцам про три месяца, ок ? ;)

Maverik, очередной раз удивляюсь вашему скрупулезному подходу и наличием времени на то, чтоб до многих донести необходимое :hshk:

Артем, ты вообще о какой-такой сезонности говоришь? Насколько мне известно, осень - самый что ни на есть сезон для торговли недвижимостью, а как нам известно торговли-то и не состоялось. Если речь идет о Январе-Феврале, так они еще не наступили, а анализировали мы вроде текущий и прошедший периоды.