OFF: Ипотека или рассрочка?, Как быть, если не хватает немного денег?

Есть вопрос по доплатам при купле/продаже квартиры. Вопрос, наверное, в основном к риэлтерам.

Допустим, у меня есть двушка, хочу себе трёшку.
Найду я подходящего покупателя, подберу себе новую квартиру, о вот настанет день "Ч": оформление и расчёт с покупателем/продавцом.

Что делать, если в настоящее время не хватает денег на то, чтоб доплатить разницу в цене?

Я вижу три варианта:

1. Ипотека на сумму новой квартиры, продажа старой, досрочное погашение части кредита, потом расплата по остатку кредита с банком
2. Продажа старой квартиры, кредит на недостающую сумму, расчёт с продавцом новой, потом расплата по кредиту с банком
3. Продажа старой квартиры, передача денег продавцу новой квартиры, договоренность о выплате остатка в течении определенного времени (рассрочка платежа)

Возникают вопросы:

• Банк может взять штраф при досрочном погашении кредита (это к вариантам 1 и 2). Кто с какими банками работал по ипотеке и кто на реальных примерах может порекомендовать какой-то определенный банк
• На какую квартиру будет оформляться кредит? Смогу ли я без проблем продать старую квартиру для погашения части кредита? (это к варианту 1)
  Как быть с разбросом по времени? (это к варианту 2) Надо же сначала купить новую квартиру, потом в неё переселиться, потом продать старую. Деньги на доплату нужны в момент покупки. Новую квартиру в залог оформить нельзя, т.к. она еще не моя, значит надо будет оформлять старую в залог?
• Если брать кредит на часть суммы (вариант 2) - это будет ипотека или обычный потребительский кредит? Что лучше? Дадут ли ипотеку на часть стоимости новой квартиры? Ставки %% по ипотеке вроде бы меньше...
• Если договариваться без банка, напрямую с продавцом, о рассрочке - возможно ли это практически? В теории-то всё просто: оформить долг у нотариуса и ежемесячно приносить деньги в обмен на расписки. А на практике?
• Как-то краем уха слышал, что бывают случаи, когда риэлтеры сами доплачивают продавцу недостующую сумму, а потом покупатель рассчитывается уже с агентством, а не с частником-продавцом. Правда ли это?

Я лично пока склоняюсь к варианту (3): не связываться с банками и договариваться о рассрочке части платежа.
Кто сможет разъяснить ВСЕ плюсы и минусы всех вариантов и порекомендовать нужную стратегию?

Кстати, это правда, что ОБМЕН квартир сейчас не производится в принципе? Даже если прямой обмен между двумя людьми (с доплатой) - все равно ТОЛЬКО через куплю+продажу? Или, в принципе, обмен возможен, но риэлтерами лоббируется именно купля+продажа, т.к. это две сделки, а не одна (и, соответственно, за услуги можно брать 2 раза)?

Очень интересная тема. Только что взяли ипотеку на 1млн, обошла более 12 банков ,(хотели раньше но из-за кризиса не выходило), самый оптимальный вариант по ипотеке это программы Сбербанка, там 15-16% годовых, главное чтоб официальная зарплата позволяла взять ту сумму которая нужна. В др. банках ставка колеблется от 18 и выше, совсем сдурел банк первомайский, там более 21% годовых, в Росбанке надо собрать тьмущу документов про которые в Сбере даже не заикались (анкета листов этак на 20 на заёмщика + на поручителей еще, справки психо нарко, ксерокопии движимого и недвижимого имущества и т.д), такая же ситуация и Газпром банке. На счёт того как лучше брать ипотеку: вариант брать на всю стоимость квартиры полюбому отпадает, т.к. для банка нужен первоначальный взнос не менее 10%, а залог в любом банке оформляется под ПРИОБРЕТАЕМОЕ жильё, + проценты будут капать на всю сумму... пока старую кв. продашь это выльется в реальные деньги. В Сбере досрочное погашение без комиссий, а в др. банках только после 6мес.
Можно взять на остаток суммы ипотеку, можно просто потребительский кредит, всё дело в том какая сумма планируется, ставка по потребительскому кредиту на порядок выше, но есть в этом варианте +, ненужно тягомотиться с док. на кв-ру, деньги взял и отдал продавцу без залога на жильё. Самый удобный вариант это у кого нить занять или договорится в рассрочку.
Вариант мены существует как таковой, но не практикуется, риэлторы говорят что проще продать и купить, чем пол жизни искать на обмен жильё, если вы нашли с кем поменяться составляется договор мены с описанием всех доплат и характеристик жилья, а в том что риэлторы не хотят оформлять мену вы правы, удобней получить % с двух сделок.
Надеюсь помогла своей писаниной хоть чуток, пожелаю вам удачи!

Камелия: то есть такое понятие, как "договор мены" с описанием всех дополнительных условий - имеет место быть?
Если я найду реального кандидата на прямой обмен с доплатой - можно риэлтеров трамбовать на заключение именно договора мены, а не купли+продажи?

Понятно, что занять у друзей - лучший вариант. Но если такой возможности нет - приходится надеяться только на себя и на банки...
Основной вопрос в данном случае (вариант 2): покроет ли разница в %% (между ипотекой и потр.кредитом) геморрой со сбором документов?

И второй вопрос: у меня давнишние отношения с Альфа-банком. Кто что может сказать об их ипотечных программах? (кредитный отдел у них не совсем хорошо работает, после работы не успеваю к ним приехать пообщаться)

ПО договоренности с продавцом возможно заключить договор купли-продажи, мены и т.п. с рассрочкой платежа, нормальная практика. При этом все нюансы оговариваются в договоре, включая штрафные санкции или условия расторжения...
Конечно, наиболее выгодный вариант по сделке с недостатком денег. Кстати, такую возможность практиковал и один из основных застройщиков города - компания "Выбор", надеюсь, что сейчас они не отказались от таких условий при заключении договоров долевого участия в строительстве.
В свое время в Сбербанке была возможность погашать кредит хоть на следующий день после его выдачи... Сейчас - на в курсе, не было пока нужды обращаться по данному поводу...

Скорее это миф распространяемый нечистоплотными рилторами. ГК ни кто не отменял и договор мены прекрасно соседствует с к-п. Так что можно смело оформлять мену.

Вариант,имхо, самый простой. Но и самый затратный в плане отданых %.

Вариант рабочий при условии, что будет где пережить продажу-поиск-оформление. Ибо в этом случае совместить по времени продажу старой и куплю новой будет сложновато.

Вариант самый удобный для покупателя, но, имхо, возникает масса составляющих, как то размер недостающей суммы, срок возврата и т.п.
Т.е. если не хватает 200-300 т.р. и рассрочка 1-2 месяца, то еще можно попытаться уговорить продавца. Если же не хватает тыщ 800 и более, да и рассрочку на 3-4-5 месяцев, то вряд ли найдешь такого сердобольного продавца.

Более того часто риэлторы вносят сумятицу в мысли прдавца, пихая им свои шаблоны договоров, в котором оплата прописана 100% на момент сдачи документов в регпалату. И когда потом пытаешься человеку предложить например схему с использованием ячейки или акредитив, то тебя сразу записывают в потенциальные мошенники :ph34r:
Хотя окончательный расчет по факту регистрации дает отсрочку в месяц.

Договор мены имеет место быть конечно, в нём есть свои плюсы, например: если обмен равноценный то стороны невыплачивают налог по НДФЛ, если с доплатой - то выплачивает этот налог сторона получившая доплату исходя из той суммы котораю получила. Конечно риэлторы проведут такую сделку но наверняка возьмут как за оформление в 2 раза больше, это около 30-40 тыс, и + скорее всего нужно будет делать оценку жилья, также в юстицию нужно будет на каждый объект предоставить такой же пакет документов как и для сделки купли-продажи.
На счёт ипотеки, геморой с документами состоит в том, что необходимо найти подходящее под ипотеку жильё, т.е более 3х лет в собственности (в противном случае продавцу прийдётся платить налог 13% с суммы полученной им свыше 1млн), также не должно быть неузаконеных перепланировок, и отдельно хочу сказать что не все продавцы хотят связываться с ипотекой. Документы которые предоставляются в в банк (Сбербанк) не отличались от обычного пакета документов, далее: в Сбере не требуют оценку жилья если стоимость не превышает 3х млн р, и страховка обойдётся до 5 тыс. (В др. банках бывают строго определённые страховые компании и там уж кто во что гаразд!).
По поводу Альфа-банка ничего немогу сказать, не знаю, но со слов ипотечников самые оптимальные условия в Сбере.

При мене в оценке жилья нет необходимости: все доплаты или отсутствие оных - по договоренности сторон. Если есть действительно готовый вариант по обмену - проблемы нет, остается только техническая часть.Если же нет - то тогда действительно, для изменения своих жилищных условий возможно рассмотреть вариант решения как через куплю-продажу, так и через мену...
Остальное вроде бы уже всё проговорили...
Удачного решения проблемы!

Если выбирать между ипотекой и потребом, то бери потребительский кредит, т.к масса плюсов: квартира не в залоге (не нужно в разных инстанциях, таких как Юстиция - делать залог, снимать залог - потеря времени и денег), по потребу меньше справок и документов требуется для получения кредита, при потребе комиссия за выдачу кредита намного меньше чем при ипотеке и последний нюанс - при ипотеке нужно страховать квартиру, на примере Сбера знаю, что 1-ый год страховка оплачивается на всю стоимость квартиры например ее цена 3 млн., собстенных средств 2млн., а ипотека1 млн., так вот страховка должна быть на 3млн. В последствии страховка на остаток по кредиту.
И если не ошибаюсь мораторий на досрочное погашение кредитов давно не актуален и банки его убрали.

Считаю, что такой расчет теоретически возможен, но не в Новороссийске. Расчет полностью должен быть произведен до сдачи документов в юстицию, либо оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа, т.к. в юстиции обе стороны сделки должны подписать расписки о том, что расчет с другой стороной произведен полностью.

Конечно, сумма оформления при мене квартир увеличивается в два раза, ведь собирается два пакета документов, но вы не обязаны оплачивать все. Вы оплачиваете сбор пакета документов на свою квартиру, а другая сторона на свою. иное возможно по договоренности.

Если Вы принципиально хотите обменять свою двушку на трешку - дело Ваше. Но разницы между куплей-продажей и меной квартир никакой нет. Другое дело, что при мене Вы несколько ограничены в выборе. А насчет недостающей суммы доплаты считаю, что проще взять потребительский кредит.

Типичное заблуждение.
Стороны по договору вправе сами определять порядок расчетов и любое требование иного лица (будь то хоть сам регистратор всея Руси) о каком то определенном, нежели установленном сторонами, порядке расчетов абсолютно не законны.

Типичное заблуждение.
Стороны по договору вправе сами определять порядок расчетов и любое требование иного лица (будь то хоть сам регистратор всея Руси) о каком то определенном, нежели установленном сторонами, порядке расчетов абсолютно не законны.

ПРосто будет наложено обременение на сделку, а после окончательного расчета - снятие обременения...

Вариант рабочий при условии, что будет где пережить продажу-поиск-оформление. Ибо в этом случае совместить по времени продажу старой и куплю новой будет сложновато

или договариваться с покупателем, что месяц-другой мы из квартиры не выезжаем, и ему, например, платим как за съём жилья?


спасибо всем откликнувшимся, буду думать...

Мне видится - что рацианальнее всего брать потребительский кредит на недостающую разницу в ценах квартир, если разница это невелика/

Насчёт рассрочки с продавцом квартиры - не каждый согласится на это. Большинству деньги нужны сразу и полностью

1 продажа старой квартиры
2 ипотечный кредит (меньше процент) на оставшуюся сумму
в сбере никакого залога не надо, достаточно 2 поручителей

Это как? Сбер готов повесить на себя плохой кредит????
Необеспеченный никаким активом???
Офигеть.

Удивлен, как это не надо оценки недвижимости под ипотеку в Сбербанке и залога не требуется. Тут какая то лажа.

Нет ни какой лажы. до тех пор, пока квартира полностью не оформлена на вас и не зарегистрирована в Регпалате (ну или как сейчас это называется), непосредственно денежные средства банк выдает под поручительство двух поручителей. После того как вы зарегистрировали квартиру на себя и приносите в банк свидетельсто о регистрации, снимается поручителсьтво и Ваша недвига обременяется банком.
Но я бы взял портребительсткий кредит на недостающую сумму (если сумма не очень большая). По ипотеке необходимо застраховать: вашу жизнь, саму квартиру. А это лишние траты.

жизнь не страховали. сбер не требовал. есть требование страховки квартиры после регистрации собств. сумма зависит от аппетита страхователя. надо найти не очень жадного. еще не искал. если у кого есть инфа поэтому поводу- пишите.

т.е. без залогового обеспечения. это хуже , чем сабпрайм у америкосов. Время снимать бабло с депозитов в сбере...

Ну в маразм-то не впадай...
"Физикам" кредиты всегда давались без обеспечения...
К тому же тебе сказали, что пока нет свидетельства о собственности - чего забирать-то?
Как только будет свидетельство, будет и обеспечение...