главная форум чат фотогалерея ресурсы новости календарь игротека поиск почта


Страницы: (886) « Первая ... 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 [312] 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 ...  Последняя » ( Перейти к первому непрочитанному сообщению ) ответить | новая тема | опрос

> OFF: Скоро цена земли, равно как и др.недвижимости, остановит свой рост и пойдет на спад
CRAZY-ANGEL
посетители



QUOTE (Launa @ 05.12.18 - 23:09)
Весьма подходящее описание для Крези.

Ты лапух каробочник завязывай каропки через забор кидать и прислушайся к умным людям)) ящиры твои там в доле они и размещают ))Опыт это утраченные иллюзии, а не обретенная мудрость… Жозеф Руа
http://www.banki.ru/news/lenta/?id=10774034
http://www.banki.ru/news/partners/?id=10772704
06.12.18 - 00:38 #6709327
Launa
посетители



Обля, я занимаюсь полезным для человеков делом, приношу конкретную пользу , что неиллюзорно рвёт тебе пукан, в связи с осознанием твоей никчемности и отсутствием тебя в Светлом Будущем, как достойного носителя Вселенского Разума.
Манька - и то была более нужна социуму, чем ты со своим мелочным мошенничеством-паразитизмом на шее Созидателей
06.12.18 - 03:03 #6709331
друид
автофорумцы



Биткойн? Сейчас они должны чувствовать себя изнасилованными
06.12.18 - 07:04 #6709337
McDuck
скрудж
автофорумцы



Вспомнилось что то из детства... Про инвестиции в высоко доходный продукт читал...
Смок Беллью
06.12.18 - 10:08 #6709367
CRAZY-ANGEL
посетители



Всемирный банк предсказал россиянам бедность и дальнейшее повышение налогов…вот так вот мамкины бизьнесьмэны
06.12.18 - 12:28 #6709412
Taiway
посетители



нас ОФЗ спасут, гасударь ни дапустит плахова! :angry:
06.12.18 - 12:49 #6709419
CRAZY-ANGEL
посетители



Оминь!битон всех спасет
06.12.18 - 12:55 #6709420
gogson
зайчег
спортсмены



Государство, правительство, Шувалов и его корги - гарантируют.
06.12.18 - 13:13 #6709423
друид
автофорумцы



Вот только в случае карачуна тебе могут остаться только уши от дохлого корги.
06.12.18 - 13:47 #6709430
Taiway
посетители



И проценты по ОФЗ!

(как можно сейчас покупать ОФЗ с выплатой в 2029 году у государства, в котором неизвестно, что и как будет через два года?)

Кстати почему говорят о том, что стоимость бетона упала вдвое (в долларах), а про то, что стоимость ОФЗ рублевых упала в долларовом эквиваленте - не упоминают?
06.12.18 - 14:01 #6709435
друид
автофорумцы



Потому что снижение стоимости бетона полностью коррелирует названию темы.
06.12.18 - 14:08 #6709437
gogson
зайчег
спортсмены




В 2008 брал бетон по 2500
В 2018 по 3750

В 2008 арматура по 23 тыс
В 2018 арматура по 39 тыс
06.12.18 - 15:02 #6709450
CRAZY-ANGEL
посетители



Наша задача цены поднять ,а бедность апустить.
С уважением ваш гениальный ( пока нефть растёт)20 как уже лет президент

Основные тезисы экспертов индустрии: что происходит в реальности в бизнесе застройщиков и девелоперов?

Сдача дома в эксплуатацию иногда доходит до абсурда: сначала им дом сдай, потом благоустрой всю территорию вокруг, а потом - еще и дорогу проложи;
После введения поправок в 214-ФЗ 1 июля 2018 года (кстати, ждем новую порцию поправок в декабре 2018 года) для застройщиков ввели новую форму отражения своей деятельности в специальной информационной системе. Так вот, как говорят люди из отрасли, "система постоянно плохо работает, но отчеты в нее грузить надо, времени уходит много, приходится выделять отдельных людей". Что из этого следует? Правильно - рост себестоимости проекта, это все косвенные издержки.
У Минстрой есть план увеличить темпы строительства до 120 млн квадратных метро в год. Но эти планы есть только у Минстрой: застройщики и девелоперы не под чем не подписывались;
Появился тренд перехода средних строительных компаний из Петербурга в Москву. Потому что в Северной столице застройщики не могут получить разрешение на строительство;
Банкротство страховых компаний, которые страхуют застройщиков - отдельная проблема. Если компания-страховщик разоряется, то девелопер не может заключать ДДУ, не может обезопасить права дольщиков, то есть его продажи падают. А ведь в последние 5-6 месяцев требования к страховщикам тоже ужесточили, и многие уходят с рынка, тем самым тормозя строительный бизнес.
Стоит ли покупать апартаменты с целью получения доходности 20%

62% апартаментов сегодня строится в Санкт-Петербурге и только 6% - в Москве.

Кое-что из тезисов:

управлять апарт-отелем тяжело и мало кто из управляющих компаний умеет;
продавать апартаменты тоже надо уметь: экономить на человеческом капитале нельзя, но все экономят. Хороших отельеров готовят в единичных школах;
все застройщики апартаментов сталкиваются с проблемой классификацией возводимой недвижимости: что это - отель, гостиница, нежилой фонд? Отсюда - проблемы с вводом в эксплуатацию;
по закону апартаменты нельзя строить на земле промышленного назначения, но некоторые строят! И как они потом сдаваться в эксплуатацию будут?
Стоит ли инвестировать в апартаменты под 17-20% годовых?

Апартаменты сегодня - рынок намерений.

Застройщики апартаментов продают через разные программы доходности именно свои намерения: кто лучше умеет продавать обещания высокой доходности, тот и получает заветные деньги дольщиков.

Некоторые застройщики апартаментов (не называя имен) гарантируют доходность 17-20%, кто-то - даже 30%;

Однако реальная доходность намного ниже.

Если оценить средневзвешенные показатели работы отеля, учесть загрузку номерного фонда (65-80%) и сезонность рынка, то адекватная доходность составит не более 10-12% годовых.

Поэтому не надо верить заоблачной доходности от апартаментов! Верьте цифрам и опыту гостиниц. Если застройщик обещает высокий пассивный доход от инвестиционной недвижимости, то надо критически оценить данное предложение прежде чем принимать его.
214-ФЗ наводит много шума в массах. Но стоит ли паниковать?

Ничего сверхкритичного для покупателей недвижимости в новостройках после введения поправок в 214-ФЗ нет. Даже наоборот, ужесточение требований к работе застройщиков приводит к тому, что ненадежные застройщики уходят с рынка.

Все эти изменения действуют на объекты, выданные с 1 июля 2019 года. То есть у застройщиков есть еще минимум 6 месяцев на то, чтобы получить разрешения на строительство по старым условиям.

Вот почему целый ряд застройщиков получают разрешения на строительство просто "пачками" на 10 лет вперед.

"Долёвку" запретят?

Ходят слухи, что покупку на стадии строительства вообще запретят.

Фраза "долевка обречена" гуляет по интернету уже больше года, но не имеет за собой никакой законодательной базы: долевое строительство остается и продолжает работать.

Следом ползут слухи, что цена "первички" сравняется со "вторичкой". Если покупать квартиру на стадии строительства и правда запретят, то уравнивание цен вполне вероятно. Однако запрет покупки недвижимости на стадии строительства - пока только слухи, никакой официальной информации нет.

Разные вбросы, скорее всего, появляются из-за неверной трактовки появления эскроу-счетов. Но эскроу-счета (специальные счета банка для заморозки средств) существуют уже давно!
Банки отлично знают, как работать с эскроу-счетами, и работают с этими счетами во всех госзаказах. Поэтому для банков появление расчетов через эскроу-счет не в новинку, а значит, со стороны банков никаких глобальных трудностей быть не должно.

Другое дело, что эти эскроу-счета никак не защищают дольщиков от недостроя. Потому что никакой специализированный счет в банке не может гарантировать того, что застройщик никогда не разорится и достроит дом.
06.12.18 - 16:39 #6709467
McDuck
скрудж
автофорумцы



25% объемов вновь возводимого жилья приходится на 5 регионов. КК в их числе.
06.12.18 - 21:07 #6709499
CRAZY-ANGEL
посетители



Все! Прадавайте афз! Впереди жопа) совет вам мамкины бизьнесьмены.. никогда не пробуйте глубины реки двумя ногами)
(IMG:https://a.radikal.ru/a09/1812/e2/434a6be86898.jpg)
(IMG:https://c.radikal.ru/c06/1812/09/b60376b4de4f.jpg)
06.12.18 - 23:37 #6709523
Taiway
посетители



Сама строила, сама критикует :D
06.12.18 - 23:44 #6709527
CRAZY-ANGEL
посетители




Дикие прибыли владельцев жилых апартаментов в «Сити» - миф или реальность? С одной стороны, арендные ставки в ММДЦ впечатляют – до 2.6 млн рублей в месяц, но реальность, как обычно, вносит свои коррективы. Как показывает практика, не все апартаменты в Сити «одинаково полезны», все зависит не только от умения владельца считать, жадности управляющей компании, оперативности налоговой и наличия приличных арендаторов, но и от его… удачливости.

Каких только историй не рассказывают риэлторы и владельцы недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити» – и про великосветские тусовки с девочками и наркотиками, и про «юношей бледных со взором горящим», прибывших из регионов, и – благодаря удачно арендованному жилью – перезнакомившихся с сильными мира сего, и разбогатевших за считанные месяцы. Про охотников за информацией с подзорными трубами, высматривающих жертв для шантажа. Про разорившихся инвесторов, сперва скупавших апартаменты этажами, а потом распродававших их за бесценок. «Сити» за эти годы успели обзавестись не только собственными тайнами и традициями, но даже приведениями.
За время, прошедшее со старта самого масштабного проекта столицы, этот комплекс несколько раз пережил периоды подъема и спада, собственники бились с девелоперами и управляющими компаниями, пытались реструктуризировать долги застройщикам и выстроить отношения с охранниками, чтобы иметь возможность тайком провозить стройматериалы для ремонта. Сейчас, когда основная стройка подходит к концу, владельцы жилых апартаментов мечтают о покупателях из провинции, которые помогут им выйти в «кэш» с минимальными потерями, и как звери бьются за хороших арендаторов.

Ты помнишь, как все начиналось?

Чтобы понять, как все изменилось в ММДЦ «Москва-Сити» за эти годы, имеет смысл вспомнить о первооткрывателях. Самыми первыми, кто стартовал с продажами жилых апартаментов в комплексе, стали «Капитал-Груп» и «Миракс-Груп». В «Городе столиц» и башне «Запад» комплекса «Федерация» продажи были открыты в 2005 году. В 2007 году на рынок были выведены лоты в башне «Восток» (2-я башня комплекса «Федерация») и в «Империи-Тауэр» от MosCityGroup.

Впрочем, по началу они особым успехом у покупателей не пользовались, инвесторов отпугивал необычный формат, а также сама возможность поселиться в огромном бизнес-центре. Владельцами становились, в основном, компании из регионов, которые в дальнейшем планировали использовать недвижимость как гостиницы для своих сотрудников, да предприниматели, которые много мотались по миру и имели возможность познакомиться с таким форматом жилья за границей.

Поэтому итоги продаж оказались более чем печальны. За три года, например, девелоперу «Капитал Групп» в «Городе Столиц» удалось реализовать лишь 25% от всего объема лотов. Застройщик, надо отдать ему должное, не жадничал и прайс не задирал. Ценник начинался от 10 тысяч долларов за «квадрат».
Кризис 2008 года серьезно подкосил и застройщиков, и покупателей. Дабы распродать лоты, застройщикам пришлось сильно постараться. В ход пошла и «мелкая нарезка», когда девелоперы разделяли большие апартаменты на несколько маленьких, по 40 «квадратов», и невиданные дисконты, и лоты с отделкой по ценам «в бетоне». Кому-то эти меры помогли, например, «Капитал Групп» за два посткризисных года удалось реализовать половину жилых апартаментов, кому-то – не очень. Это было время банкротств и смены владельцев у проектов. Однако к 2014 году все нормализовалось, спрос восстановился, а предложение существенно расширилось. На рынок были выведены апартаменты в небоскребе «Око», в проекте «IQ-квартал» и лоты в «Меркурий-Сити Тауэр». К этому моменту прайс на этот формат варьировался от 10 до 25 тысяч долларов за «квадрат», и даже доходил до 30 тысяч долларов за квадрат в уникальных форматах.

Предложение: от 170 тыс до 2.6 млн рублей в месяц

Сейчас рынок аренды в «Москве-Сити» достаточно широк, и предложений хватает. По словам Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, минимальная арендная ставка в «Сити» – 170 000 руб./месяц, а максимальная - 2,6 млн руб./месяц, а доходность в среднем составляет около 4-5% годовых (после вычета налогов и эксплуатационных расходов).

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточняет, что в среднем, стоимость аренды апартаментов варьируется от 230 тыс. рублей до 1 млн рублей в месяц, а наиболее востребованными считаются объекты в диапазоне 300-350 тыс. рублей в месяц.

«Как правило, это лоты от 80 кв. метров. Также спрос есть и на большие апартаменты 180-200 кв. метров, по ценам 400-500 тыс. рублей в месяц», – отмечает Екатерина Румянцева. По ее словам, в ММДЦ практикуется, в основном, ежемесячная аренда, а не посуточная, так как собственники не хотят нести убытки от быстрой амортизации, которая неизбежно следует за частой сменой жильцов.
По словам риэлторов, апартаменты для сдачи в аренду в «Сити» пользуются стабильным спросом, но вот доходность – крайне индивидуальный параметр, и зависит от очень многих факторов. По данным Kalinka Group, в среднем доходность от удачных инвестиций достигает 9-10% годовых.

Екатерина Румянцева приводит несколько примеров. В частности, апартаменты на 32 этаже в комплексе Neva Towers площадью 57 кв. метров были куплены за 26 млн рублей, около 3 млн рублей было вложено в отделку. Ставка, по которой их можно сдать, – 250 тыс. рублей. Получаем 10 лет окупаемости и около 10% годовой доходности. Другой лот площадью 115 кв. метров был приобретен собственником в «Башне Федерация» на 49 этаже. Его стоимость составляла 47 млнрублей. Владелец сдал апартаменты в аренду по ставке 420 тыс. рублей, при этой ставке окупаемость составляет 10 лет. Доходность – 11% годовых.

«Общего правила и общего критерия, по которому можно выбрать объект для выгодных инвестиций, нет. В рамках одной башни могут быть как лоты с высокой доходностью и быстрой окупаемостью, так и апартаменты, которые не принесут дохода и даже сдать их в аренду будет не очень просто. Привлекательность объектов в «Сити» для арендаторов зависит от высоты этажа, вида, метража (востребованный на рынке аренды или нет), качества отделки, адекватности установленной собственником цены», – предупреждает потенциальных инвесторов Екатерина Румянцева.
Спрос: на что обратить внимание инвесторам

«Конечно, сегодня проект «Москва-Сити» пользуется стабильным спросом, но не таким, как на старте, когда он произвел эффект «разорвавшейся бомбы». Реализация подобного масштабного объекта была одновременно и ожидаемой, и сенсационной», – рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE.

По его словам, сейчас в Москве только на первичном рынке представлены в продаже более 30 новостроек, в состав которых входят здания высотой от 100 метров. Помимо «Москва-Сити», на рынке есть множество достойных проектов, которые частично перетянули на себя спрос со стороны любителей жить на высоком этаже. Однако при любом раскладе ММДЦ по-прежнему остается уникальным объектом.

Эксперты отмечают, что за последние годы доля инвесторов в «Москва-Сити» снизилась, и причина – снова в кризисе, но уже 2014 года. Дело в том, что многие их них ориентировались на сдачу в аренду апартаментов экспатам, которые предпочитали снимать жилье, а не приобретать его в собственность ввиду особенностей российского законодательства.
Обострение политической ситуации с западными странами и США привело к резкому снижению числа иностранных арендаторов из Европы и Америки. «Однако сегодня мы отмечаем рост спроса на аренду в «Москва-Сити» со стороны иностранных сотрудников азиатских стран, а именно – Китая, Сингапура, Японии. Однако полного замещения не произошло, и количество потенциальных арендаторов все равно ниже, чем в докризисный период», – обнадеживает собственников апартаментов в «Сити» Илья Менжунов.

Учитывая, что башни «Москва-Сити» сегодня уже сданы либо же находятся в высокой стадии готовности, это уменьшает число потенциальных инвесторов, которым не столь выгодно вкладываться в недвижимость, поскольку цены уже максимальны. Важно обратить внимание на те ошибки, которые совершали их предшественники. И одна из них – это, как ни странно, слишком оригинальный ремонт, который может серьезно отпугнуть потенциальных арендаторов.

«Конечно, в нашей практике бывают случаи, когда стоимость ремонта доходит до стоимости самих апартаментов, но обычно на такие расходы идут те, кто готовит жилье для себя. Так что если вы собираетесь сдавать их впоследствии в аренду, то лучше придерживаться современного минимализма. Удивительно, но порой в «Москва-Сити» можно встретить объекты, интерьер которых выполнен в стиле классицизма с элементами барокко. Вот такое несочетание внешнего и внутреннего пространства», – отмечает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNYLANEREALTY Юрий Щербаков.

Екатерина Румянцева, рассказывая о самых необычных предложения в «Сити», привела в пример двухуровневые апартаменты в «Городе столиц». «Объект действительно впечатлял: высокие потолки, достигающие 6 метров, красивейшая лестница, ведущая на второй уровень, окна в пол по периметру и роскошный дорогой ремонт. Все это – в сочетании с потрясающими видами на город. Апартаменты сдавались в аренду за 40 тыс. долларов», - вспоминает председатель совета директоров Kalinka Group. Понятно, что найти арендатора на такой объект будет не так просто. Поэтому риэлторы настоятельно рекомендуют серьезно отнестись к ремонту, и постараться избегать излишней помпезности в оформлении интерьеров.
Если говорить о спросе со стороны потенциальных арендаторов, то наибольшее число запросов поступает на апартаменты площадью 130-150 кв. м. с видом на набережную. «У нас неоднократно были клиенты, которые панически боялись высоты, но сама мысль жить в престижном элитном уникальном проекте перевешивала все страхи. Среди арендаторов чаще всего встречаются бизнесмены, находящиеся в поисках «квартиры для пиджака» и, как ни парадоксально – семьи с детьми. Хотя ни школ, ни детский садов в ММДЦ нет, и не будет. Сроки экспозиции апартаментов под аренду зависят исключительно от конкурентного окружения в других высотках комплекса. Однако самые ликвидные варианты находят клиентов в считанные недели», – рассказывает Юрий Щербаков.

Личный опыт: гладко было на бумаге

Для того, чтобы понять, с какими проблемами могут столкнуться инвесторы, решившие заработать на сдаче апартаментов в «Сити», Premium Estate побеседовал с одним из владельцев, который согласился рассказать о своем опыте, но попросил не афишировать его имя.

Максим Б., купивший апартаменты в одной из башен Сити, считает себя не самым удачливым инвестором. Апартаменты, к слову, шикарны, 100 кв. м с видом на Москва-реку и город, очень приличный ремонт, цена за месяц – вполне в рынке, 300 тыс. рублей. Но экономика проекта, увы, не впечатляет. Купил за 100 тыс. долларов перед кризисом 2008 года, на самом пике, в 2013 вложил еще 20 тыс. долларов в ремонт и обустройство. Казалось бы, при такой арендной ставке все вложенное должно отбиться за 2.5 года. Однако окупить инвестиции, и, тем более, заработать пока не получается – нет арендаторов.

«С апреля все стоит, арендаторы приходят, в основном – приезжие из российских регионов, и пытаются демпинговать. Да, я хоть сегодня могу сдать за 200 тыс. в месяц, но ведь от ремонта ничего не останется при таких арендаторах», – сокрушается Максим Б.

Помимо отсутствия приличных арендаторов, в Сити сегодня существуют еще две проблемы – высокие коммунальные платежи и налоги. Расходы на коммуналку удалось снизить лишь после скандала, который владельцы апартаментов, объединившись, устроили управляющей компании.

УК, к счастью, принадлежала застройщику, у которого на тот момент еще велись продажи в другом проекте, поэтому, побоявшись огласки, он был вынужден пойти на уступки, снизив плату примерно на 25%. Но и после этого платежи огорчают владельца – около 35-45 тыс. рублей в месяц.

Еще одна проблема, на которую он обратил внимание – налоговое бремя. «Налоги нас всех подкосили очень серьезно, особенно тех, у кого большие площади. За апартаменты в 200 кв. м приходится платить почти 400 тыс. руб. в год. А если официально сдавать в аренду, то попадаешь еще и на двойное налогооблажение, даже если по «упрощенке», – предупреждает потенциальных инвесторов собеседник Premium Estate. Он готов выйти из проекта в любой момент, однако возможности такой пока нет – покупатели не готовы приобретать апартаменты по заявленной им цене, а снижать ценник он пока не готов морально.

По его словам, все, кто брали жилые апартаменты до 2005 года – все «попали», это оказалось невыгодно ни под каким соусом, сегодня Сити используют не столько для постоянной жизни, сколько для временного пребывания и как гостиничный комплекс.

07.12.18 - 00:18 #6709532
gogson
зайчег
спортсмены



QUOTE
Максим Б., купивший апартаменты в одной из башен Сити, считает себя не самым удачливым инвестором. Апартаменты, к слову, шикарны, 100 кв. м с видом на Москва-реку и город, очень приличный ремонт, цена за месяц – вполне в рынке, 300 тыс. рублей.



QUOTE
Купил за 100 тыс. долларов перед кризисом 2008 года, на самом пике, в 2013 вложил еще 20 тыс. долларов в ремонт и обустройство


Че он пи3дит? Какие 100 тыс долларов?
07.12.18 - 01:40 #6709535
друид
автофорумцы



CRAZY-ANGEL Апартаменты - это вообще очень своеобразный вид недвижимости. Для жителя побережья это тот вариант в котором есть минусы, но нет плюсов.
В Краснодаре, на ул. Северной начинали строить такой проект "Скала". Сейчас проект стоит замороженный, а гл.архитектор Краснодара ( который подписывал документы) сидит в СИЗО.

P.S. Биткойн пробил вниз 3.500. Желающим закупаться на уровнях 1000-1500 начинать готовиться
07.12.18 - 10:37 #6709574
McDuck
скрудж
автофорумцы



QUOTE (друид @ 07.12.18 - 11:37)
CRAZY-ANGEL Апартаменты - это вообще очень своеобразный вид недвижимости. Для жителя побережья это тот вариант в котором есть минусы, но нет плюсов.

Нормальный вид. Всяко лучше “малосемеек».
А в чем по твоему минусы?
07.12.18 - 12:38 #6709603
1 Пользователей читают эту тему (1 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
0 Пользователей:

Topic OptionsСтраницы: (886) « Первая ... 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 [312] 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 ...  Последняя » ответить | новая тема | опрос